刘建华委员：
您提出的《关于活跃二手交易，促进房地产市场健康发展的建议》（第20160106号）会议提案收悉。感谢您对我市房地产市场工作的关心、支持与建议。我局认真学习了本建议，综合了会办单位的意见，现把有关情况答复如下：
一、关于房地产交易税费问题
根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税，税率为百分之二十。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额”，《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第四条规定：“‘未提供完整、准确的房屋原值凭证’，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。”
故纳税人进行二手房交易时，不能自主选择个人所得税征收方式，应根据具体情况，按照税法规定核实征收或者核定征收个人所得税。
鉴于我国现行税收法律体制中的税收立法权高度集中于全国人大，除依据专门税收法律法规和《中华人民共和国民族区域自治法》规定的税收管理权限外，各地区一律不得自行制定税收优惠政策；未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策，因此市级税务部门暂无法律依据制定税收优惠政策。
二、关于二手房评估价格和“非普通住宅标准”问题
我市自2012年开展存量房交易价格评估工作，目前各区地税部门（不含顺德，下同）使用的是统一的存量房交易价格评估系统，评估指标一致。各区根据区内的房地产交易价格制定了片区的标准价，由于我市各区房地产交易价格存在明显差异，因此各区之间的片区标准价也存在差异。从2012年以来，各区地税部门已根据房地产成交的市场价格变动对系统中的片区标准价进行了多次调整，既有调高，也有调低，因此并不存在评估价格只增不减的问题。
三、有关激活二手房交易市场工作开展情况
我市始终重视二手房交易市场，将进一步激活二手房交易市场作为我市2016年房地产市场监管工作十项工作重点之一，并作为佛山市供给侧结构性改革去库存2016年度工作计划的一项重要措施贯彻推进落实。目前，针对激活二手房交易市场，我市主要开展了以下几项工作：
（一）推进存量房网签、规范交易行为
为贯彻落实中央、省关于推进存量房网签的相关工作部署，随着“佛山市房地产市场信息系统”的开发和上线，我局2016年在禅城、南海、高明、三水大力推进存量房网签工作。目前除顺德区外，全市已统一使用“佛山市房地产信息系统”进行存量房网签。存量房交易行为进一步规范，交易监管进一步强化，极大避免了交易过程产生的合同纠纷。
（二）加强中介管理，规范中介行为
一是以推进存量房网签工作为契机，加强房地产中介机构的业务培训，提高服务水平。二是对培训合格并备案的房地产经纪公司发放“佛山市房地产信息系统”的密匙，提高中介准人门槛，加强监管。三是通过诚信管理手段加强对备案房地产中介公司管理，对违反诚信管理有关规定的房地产中介机构一律从严处理。
（三）简化审批程序，缩短办事时间
一是我市住建管理局多次向广州、深圳调研学习经验，在二手房办税环节并与地税局紧密配合，加快了信息化建设，开发网络预约办税系统，通过信息化手段实现办事资料的部门共享，减少资料提交和录入时间，进一步提高办税效率，简化了办事环节，三水区办税已实现当天办结。二是不动产登记局已开展业务研讨，研究讨论业务规程，对收件材料、办事流程、防控规则等进行统一、规范。争取在今年底，不动产登记正式系统上线后，进一步简化二手房买卖的办事流程，进一步缩短办证时间。
（四）落实税收优惠，降低交易费用
我市贯彻国家有关房产交易的税务优惠政策。目前按照《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），我市地税系统已严格贯彻执行房产交易的各项税收优惠政策，切实降低二手房房产交易的各项税收成本。
（五）出台新一轮房地产调控政策，进一步激活二手房市场
在10月7日出台的《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办〔2016〕52号）中，我市根据佛山当前房地产实际，在限购区域对新建商品住房试行限购，将购房需求有效引导至二手房市场和非限购区域，有效激活我市二手房市场和佛山中西部等交易量少的房地产市场。从政策效果看，二手房市场激活效果非常明显。
（六）加强行业自律，发挥行业自查监管作用
年初，我们指导市房地产业协会制定了《佛山市房地产行业自律评分评定办法》、《佛山市房地产行业纠纷调处办法》、《佛山市物业管理行业自律公约》、《佛山市房地产开发行业自律公约》、《佛山市房地产经纪行业自律公约》、《佛山市房地产价格评估行业自律公约》等六部行业自律文件，并在3月31日的市房地产业协会的会员大会上表决一致通过。6份文件构建了良好的行业自律体系，发挥行业自律监管协调作用：一是成为秩序的维护者。当企业不按照公约的承诺诚信经营、公平竞争，维护市场秩序时，由行业协会通过提醒、通报、谴责的自律手段进行约束；二是成为标准的制定者。行业协会通过集思广益，听取企业的建议，在主管部门的指导下，根据行业特点，制定行业标准，引导企业提供更好的服务；三是成为矛盾的协调者。当企业之间出现矛盾时，由行业协会作为中立第三方，对涉事企业进行调解，消除误会、化解矛盾。
（七）修订存量房网上交易规则，规范交易秩序
存量房网上交易规则自2012年11月1日实施以来，切实加强存量房交易管理，维护房地产交易秩序，确保交易安全，保障当事人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展。目前，为保证该交易规则与市场紧密连接，与时俱进，针对存量房交易过程中发现的新情况、新问题，我局会市房地产交易中心进行了广泛调研，深入了解，对存量房网上交易规则进行全面修订。目前工作正积极推进中，进一步明确交易规则和流程，将进一步规范二手房交易市场秩序。
二手房交易市场是我市房地产市场的重要组成部分，对稳定区域房价，满足各层次住房需求，保持房地产市场平稳健康发展有着重要作用。针对我市二手房交易市场相对活跃度不足的问题，我局正积极推进和落实一系列举措，务求大力促进和激活我市二手房交易市场。从2016年工作情况看，相关工作取得了一定的成效。接下来，我局将继续加大推进力度，研究落实相关措施，切实激活我市二手房交易市场。
再次感谢您对我们工作的关注和支持，我们将在政府各职能部门的配合下，积极探索、不断努力、齐抓共管、形成合力，进一步激活我市二手房市场，有效补充和满足我市各层次住房需求，使我市房地产市场监管工作水平迈上一个新的台阶。
佛山市住房和城乡建设管理局
2016 年 11月3日
